離婚したら持ち家はどうする？共有名義・住宅ローン・財産分与の進め方
離婚が決まったとき、多くのご夫婦が頭を悩ませるのが「持ち家をどうするか」です。住宅ローンが残っている、夫婦の共有名義になっている、子どものために妻と子が住み続けたい…。家は大きな財産であると同時に、感情も絡みやすく、話し合いがこじれやすいテーマでもあります。
この記事では、横浜で家の査定・売却のご相談を受けている「横浜 家のまるごと査定」の担当者が、離婚時の持ち家の選択肢、共有名義の家で起きやすいトラブル、住宅ローンと財産分与の考え方、そして税金の注意点までをまとめました。最近は、離婚が決まったタイミングで家の売却をご相談いただくケースが増えています。後悔しない判断のための材料にしてください。
この記事の内容
まずは「家の価値」と「ローン残高」を知る
持ち家をどうするかを話し合う前に、必ず押さえておきたいのが2つの数字です。この2つがわからないまま話し合うと、「売れば財産分与できると思っていたのに、ローンのほうが多かった」といった行き違いが起こりがちです。
- 家がいくらで売れるか（時価）
財産分与では、買ったときの価格ではなく「今いくらで売れるか」で考えるのが一般的です。不動産会社の査定を受けて、根拠のある金額を把握しましょう。 - 住宅ローンがいくら残っているか
金融機関から届く返済予定表や残高証明書で確認できます。売却予定の時期に、残高がいくらになっているかも見ておきます。 - 名義とローンの契約者は誰か
家の名義（登記）と、ローンの契約者・連帯保証人は別のものです。登記事項証明書とローン契約書で、誰が何を負っているかを確認しましょう。
家の価値がローン残高を上回る状態を「アンダーローン」、下回る状態を「オーバーローン」といいます。アンダーローンなら、売却して残ったお金を分けることができますが、オーバーローンの場合は、売っても借金が残るため、進め方が変わってきます。
ご参考：住宅ローンが残っている家は売れる？売却・住み替えの進め方
離婚時の持ち家、4つの選択肢
離婚するときの持ち家の扱い方は、大きく次の4つに分かれます。それぞれにメリットとリスクがあるので、ご家族の状況に合わせて選びましょう。
- 売却して、お金で分ける
もっとも公平で、離婚後のトラブルが少ない方法です。ローンを完済して手元に残ったお金を分けるため、お互いの関係をすっきり整理できます。 - 夫が住み続ける
ローン名義人である夫が住み続け、妻には家の価値の半分程度を現金で支払う方法です。夫にまとまった資金がない場合は、支払い方法の取り決めが必要です。 - 妻と子が住み続ける
子どもの学区や生活環境を変えたくない場合に選ばれます。ただし、ローン名義が夫のままだと、将来のリスクが残ります（次の章で詳しく解説します）。 - しばらく共有名義のまま持ち続ける
すぐに結論が出ない場合に選ばれがちですが、将来売るときに元配偶者の同意が必要になるなど、問題を先送りすることになりやすい方法です。
迷ったら「売却した場合」の数字を先に出す
どの選択肢を選ぶ場合でも、比較の基準になるのは「売ったらいくら残るか」です。査定額とローン残高、売却にかかる費用や税金を差し引いた手取りの目安を出しておくと、話し合いが感情論になりにくくなります。
妻と子が住み続ける場合の注意点
「離婚 持ち家 妻が住む」は、多くの方が検索しているテーマです。子どものために住み慣れた家を残したいという思いは自然ですが、名義やローンの状態によっては、思わぬリスクを抱えることになります。
- ローン名義が夫のままだと、返済が止まるリスクがある
元夫が返済を続けてくれれば問題ありませんが、再婚や収入の変化で返済が滞ると、金融機関が家を競売にかけることがあります。住んでいる妻と子が退去を求められる可能性もあります。 - 名義変更には金融機関の同意が必要なことが多い
住宅ローンの契約では、名義人の変更や第三者への譲渡に、金融機関の承諾が必要とされているのが一般的です。家の名義だけを妻に移すことは、契約上の問題になる場合があります。 - 妻名義のローンに借り換える方法もある
妻に十分な収入があれば、妻名義で住宅ローンを借り換え、家の名義も妻に移す方法があります。審査があるため、早めに金融機関へ相談しましょう。 - 取り決めは書面に残す
誰がローンを払うのか、固定資産税はどうするのか、将来売るときはどうするのかを、離婚協議書や公正証書に残しておくことが大切です。
なお、妻と子が住み続ける場合、児童扶養手当などの公的な手当の扱いが気になる方もいるでしょう。取り扱いは状況によって異なるため、お住まいの市区町村の窓口で確認しておくと安心です。
共有名義の家で起きやすいトラブル
夫婦でお金を出し合って家を買った場合や、ペアローンを組んだ場合は、家が夫婦の共有名義になっていることがよくあります。共有名義の家は、離婚のときに特にトラブルが起きやすいので注意が必要です。
- 売るには共有者全員の同意が必要
共有名義の家を丸ごと売るには、名義人全員の同意と署名が必要です。どちらか一方が反対すると、売ることができません。 - ペアローン・連帯債務は離婚しても外れない
夫婦それぞれがローンを組むペアローンや、二人で一つのローンを負う連帯債務・連帯保証は、離婚しても金融機関との契約はそのまま続きます。家に住まない側も返済の責任を負い続けることになります。 - 自分の持分だけを売ることはできるが、安くなりやすい
法律上は、自分の持分だけを売ることもできます。ただし、家の一部だけを買いたい人は限られるため、価格は大きく下がるのが一般的です。 - 時間がたつほど話し合いが難しくなる
離婚後に連絡が取りにくくなったり、どちらかが再婚したり亡くなったりすると、話し合いの相手が変わり、さらに複雑になります。共有名義のまま先送りしないことが大切です。
財産分与と住宅ローンの考え方
財産分与は、夫婦が結婚している間に協力して築いた財産を、離婚のときに分ける制度です。持ち家も、結婚後に購入したものであれば、名義がどちらであっても財産分与の対象になるのが一般的です。
- 分け方は原則として2分の1
専業主婦（主夫）であっても、家事や育児で財産の形成に貢献したと考えられ、原則として半分ずつ分けるのが基本です。 - 結婚前の財産や相続した財産は対象外
結婚前に貯めていた頭金や、親から相続・贈与されたお金で買った部分は、原則として財産分与の対象外になります。頭金の出どころがわかる資料を残しておきましょう。 - ローンがある家は「時価 − 残高」で考える
アンダーローンの家なら、時価からローン残高を差し引いた金額が分ける対象になります。オーバーローンの家は、価値がマイナスとして扱われることが多く、分け方の話し合いが難しくなります。 - 請求できる期限がある
財産分与は、離婚から一定期間を過ぎると請求できなくなります。2026年4月以降に成立した離婚は5年、それより前は2年が期限です。早めに話し合いを始めましょう。
オーバーローンの場合の選択肢
売却してもローンが残ってしまう場合は、不足分を預貯金で補って売却する方法や、金融機関の同意を得てローンが残ったまま売却する「任意売却」という方法があります。返済が苦しくなっている場合は、滞納が続く前に相談することで、取れる選択肢が多くなります。
離婚と家にかかわる税金
離婚にともなって家を売ったり、名義を移したりすると、税金がかかる場合があります。特に注意したいポイントをまとめました。
- 売却して利益が出れば譲渡所得税がかかる
家を売って利益が出た場合は、譲渡所得税と住民税がかかります。マイホームなら3,000万円特別控除が使えることが多く、共有名義の場合は、要件を満たせば共有者それぞれが控除を使えます。 - 財産分与で家を渡す側にも税金がかかることがある
財産分与で家を相手に渡すと、渡した側は「その時の価格で家を売った」とみなされ、利益が出ていれば譲渡所得税がかかる場合があります。 - 財産分与を受ける側は、原則として贈与税はかからない
財産分与として受け取った家には、原則として贈与税はかかりません。ただし、分与の額が多すぎる場合などは、例外的に課税されることがあります。 - 名義変更には登録免許税がかかる
財産分与で家の名義を移すときは、登記に登録免許税（固定資産税評価額の2%）がかかります。司法書士に依頼する場合は報酬も必要です。 - タイミングで特例の使い方が変わる
3,000万円特別控除は、夫婦や親子など特別な関係の人への譲渡には使えません。財産分与で家を渡す場合は、離婚が成立してから行うかどうかで扱いが変わることがあります。
ご参考：家を売ったときの税金と特例｜3,000万円控除・確定申告をやさしく解説
離婚で家を売るときの進め方
離婚で家を売る場合の一般的な流れは、次のとおりです。お互いの気持ちの整理がつかない時期だからこそ、手順を決めて淡々と進めることが大切です。
| STEP1 | 名義・ローン・残高を確認する 登記事項証明書とローンの契約書、返済予定表で、名義人・契約者・連帯保証人・残高を確認します。 |
|---|---|
| STEP2 | 現地調査で査定を受ける 根拠のある査定額を出してもらい、ローン残高や費用・税金を差し引いた手取りの目安を把握します。 |
| STEP3 | 売却の方針と分け方を話し合う 売却価格の下限、売却後のお金の分け方、引っ越しの時期などを決め、離婚協議書にも反映させます。 |
| STEP4 | 売却活動・売買契約 共有名義の場合は、共有者全員で媒介契約・売買契約を結びます。連絡の窓口を一本化しておくとスムーズです。 |
| STEP5 | 引き渡し・ローン完済・確定申告 代金でローンを完済して抵当権を抹消し、残ったお金を取り決めどおりに分けます。翌年には確定申告を行います。 |
当事者どうしが顔を合わせたくないときも
離婚に際しての売却では、「相手と直接やりとりしたくない」というご相談も少なくありません。担当の西岡が窓口となり、それぞれと個別に連絡を取りながら進めることもできます。家財の整理や、どちらが何を持っていくかの仕分けもあわせてご相談ください。
ご参考：荷物がそのままの家も売れる｜家財・不用品の鑑定買取と片付け相談
よくある質問
- 離婚前と離婚後、家を売るならどちらがいいですか？
-
どちらにもメリットがあります。離婚前に売れば、夫婦が協力して手続きを進めやすく、売却代金を財産分与にそのまま使えます。一方、税金の特例の使い方や、名義の移し方によっては離婚後のほうが有利になる場合もあります。査定額と手取りの目安を出したうえで、税理士とも確認しながら決めるのがおすすめです。
- 夫名義の家に、離婚後も妻と子が住み続けられますか？
-
住み続けること自体は可能です。ただし、ローンの返済が止まると家が競売にかけられるリスクがあります。誰がローンを払うのか、将来売るときはどうするのかを、離婚協議書や公正証書に残しておくことが大切です。
- 共有名義の家で、相手が売却に応じてくれません。
-
共有名義の家を丸ごと売るには、共有者全員の同意が必要です。まずは査定額や手取りの目安を示して、売却した場合のメリットを具体的に話し合うのが第一歩です。話し合いがまとまらない場合は、弁護士への相談も検討しましょう。
- 住宅ローンが残っていて、売っても完済できません。
-
不足分を預貯金で補う方法のほか、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」という方法があります。返済が滞る前に相談するほど、選べる方法が多くなります。
- 離婚の話し合い中でも査定してもらえますか？
-
はい、査定いただけます。話し合いの材料として査定額を知りたいというご相談も多くいただいています。ご連絡は担当の西岡からだけで、無理に売却をすすめることはありません。
まとめ：離婚と持ち家は「数字」から話し合う
離婚時の持ち家は、売却・夫が住む・妻と子が住む・共有のまま持ち続ける、という選択肢がありますが、どれを選ぶ場合も、まずは家の価値とローン残高を正しく知ることが出発点です。共有名義やペアローンの家は、先送りするほど話し合いが難しくなるため、早めに方針を決めましょう。
「横浜 家のまるごと査定」では、担当の西岡が現地調査で根拠のある査定額を出し、ローンや税金を差し引いた手取りの目安までご説明します。税金や名義変更のご相談は、連携する税理士・司法書士と一緒に進めることができます。
※この記事は、一般の方にわかりやすくお伝えすることを優先し、法令や税制の要件・例外を省略したり、やさしい言葉に言い換えたりしている箇所がございます。実際にどの制度が使えるかは、ご家族の状況や物件によって変わります。あなたのケースに合った正確なアドバイスをさせていただくために、司法書士・税理士など各種士業と連携している西岡に、まずはお気軽にご一報ください。（2026年10月時点の制度にもとづいて作成しています）
まずは
「いくらで売れるか」だけでも
大丈夫です
入力は約1分。物件の情報だけで始められます。
ご連絡は担当の西岡からだけ。しつこい営業はいたしません。
営業時間 9:00〜18:00
担当・西岡の直通電話です
