親が老人ホーム・施設に入ったら実家はどうする？売却・片付け・認知症・税金のポイント
親が老人ホームや介護施設に入ることになったとき、ご家族が直面するのが「実家をどうするか」という問題です。住む人がいなくなった家を、このまま持ち続けるのか、売って施設の費用にあてるのか。荷物の片付けはどうするのか。親が認知症になっていたら、家は売れるのか。考えることがたくさんあります。
実際に、「横浜 家のまるごと査定」でも、親御さんやご本人が施設に入るタイミングで家の売却をご相談いただくケースが増えています。この記事では、施設入所と実家にかかわる「売却」「片付け」「認知症」「税金」のポイントを、順番にわかりやすくまとめました。
この記事の内容
親が施設に入ったら、実家の選択肢は4つ
親が施設に入ったあとの実家の扱い方は、大きく次の4つです。どれが正解ということはなく、親の気持ち、施設の費用、家の状態によって向き不向きがあります。
- 売却して、施設の費用にあてる
まとまった資金ができ、毎月の施設費用の負担を軽くできます。固定資産税や管理の手間もなくなります。一方で、「いつか家に帰りたい」という親の気持ちへの配慮が必要です。 - 空き家のまま持ち続ける
親が自宅に戻る可能性がある場合や、気持ちの整理がつかない場合に選ばれます。ただし、換気・通水・草刈りなどの管理を続ける必要があります。 - 賃貸に出す
家賃収入を施設費用にあてられます。ただし、古い家はリフォーム費用がかかることが多く、入居者が決まらないリスクや、借主がいるため売りにくくなる点に注意が必要です。 - 売却して、そのまま住み続ける（リースバック）
本人が施設に入る前に、自宅を売却してから家賃を払って住み続ける方法です。まとまった資金を先に確保したい場合に検討されます。
実家を売るかどうかの判断ポイント
売るか、持ち続けるかで迷ったときは、次のポイントを家族で確認してみましょう。
- 親が自宅に戻る可能性はあるか
リハビリ目的の短期入所なのか、長く暮らすための入居なのかで判断は変わります。施設の担当者や主治医の見立ても参考にしましょう。 - 施設の費用はどれくらい続くか
入居一時金や毎月の費用を、年金や預貯金でまかなえるかを試算します。足りない場合は、実家の売却資金が大きな支えになります。 - 空き家の管理を誰ができるか
空き家は、人が住まないと傷みが早く進みます。近くに住む家族が定期的に管理できない場合は、売却や管理サービスの利用を考えましょう。 - 家の価値が下がる前に動けるか
建物は年数とともに価値が下がり、空き家期間が長いほど傷みも進みます。売るなら、早めに査定を受けて価格を知っておくことが大切です。
まずは「いくらで売れるか」を知っておく
売ると決めていなくても、査定額を知っておくと、施設費用の計画や家族での話し合いが具体的になります。すまいトラスは相続・介護の相談窓口「めーぷる横浜旭店」として、施設選びや介護のご相談とあわせて、実家のご相談にも対応しています。
親が認知症の場合、実家は売れる？
「認知症 不動産 売却」は、多くの方が検索しているテーマです。結論からいうと、親の判断能力が十分でない場合、家族が代わりに売ることはできません。注意したいポイントをまとめました。
- 判断能力がない人の売買契約は無効になる
不動産の売買には、本人の意思確認が欠かせません。認知症などで判断能力が十分でない状態で結んだ契約は、無効になるおそれがあります。売却の手続きでは、司法書士が本人の意思を確認するのが一般的です。 - 家族が代わりに署名すると、罪に問われるおそれがある
「親の代わりに子どもが署名すればいい」と考えるのは危険です。本人の同意なく書類に署名・押印すると、契約が無効になるだけでなく、文書偽造などの罪に問われるおそれがあります。 - 判断能力が低下したら「成年後見制度」を使う
家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選んでもらい、後見人が本人に代わって手続きをします。申し立てから選任までは数か月かかることがあります。 - 自宅を売るには、家庭裁判所の許可が必要
成年後見人が、本人が住んでいた家（居住用不動産）を売るときは、家庭裁判所の許可を得る必要があります。施設費用にあてるためなど、売却が本人のためになる理由が求められます。 - 元気なうちなら「家族信託」という選択肢も
判断能力があるうちに、財産の管理を家族に託しておく「家族信託」という方法があります。将来の売却に備えたい場合は、早めに専門家に相談しましょう。
「最近、親の物忘れが増えてきた」という段階なら、判断能力があるうちに方針を決めておくことが、家族にとっても親本人にとっても安心につながります。
ご参考：相続した家・実家の売却｜名義変更・相続税・空き家の特例までまとめて相談
施設入所後の売却と税金
親が施設に入ったあとに実家を売る場合、税金の特例が使えるかどうかで、手元に残るお金が大きく変わります。「老人ホーム 自宅 売却 住民票」と検索される方が多いように、住民票の扱いも気になるポイントです。
- 3,000万円特別控除は「住まなくなってから3年目の年末」まで
親が住んでいた家を親本人が売る場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、マイホームの3,000万円特別控除が使える可能性があります。期限を過ぎると使えなくなるため、早めの判断が大切です。 - 住民票を施設に移しても、期限内なら特例を使える
特例を使えるかどうかは、住民票の場所ではなく、実際に住んでいたかどうかで判断されます。施設に住民票を移していても、期限内に売れば対象になりえます。 - 売るのは「名義人」である親本人
実家の名義が親であれば、売主は親本人です。売却代金も親の財産になり、確定申告も親本人の名前で行います。親に判断能力があることが前提になります。 - 相続後に売る場合は「空き家の特例」も
親が亡くなったあとに相続した実家を売る場合は、相続空き家の3,000万円特別控除が使えることがあります。老人ホームに入所していた場合でも、要介護認定を受けていたなど一定の要件を満たせば対象になります。 - 相続税の「小規模宅地等の特例」にも関係する
親が老人ホームに入所していても、要介護認定などの要件を満たせば、自宅の土地の相続税評価額を減らせる特例が使える場合があります。売る時期によっては特例が使えなくなることもあるため、税理士に確認しましょう。
ご参考：家を売ったときの税金と特例｜3,000万円控除・確定申告をやさしく解説
施設に持っていく物、実家に残る物の片付け
「親が施設に入る 実家の片付け」も、よく検索されているテーマです。施設の居室は限られた広さなので、持っていける物はわずかです。実家に残る家財をどうするかが、ご家族にとって大きな負担になります。
- 施設に持ち込める物を先に確認する
ベッドやタンスが備え付けか、持ち込める家具の大きさに制限があるかは、施設によって異なります。入居前に施設に確認し、使い慣れた家具や思い出の品を選びましょう。 - 大切な書類と貴重品を最初に探す
権利証（登記識別情報）、通帳、保険証券、年金の書類、印鑑などは、片付けの最初に探して保管しておきます。家を売るときにも必要になる書類です。 - 「残す・売る・処分する」に仕分ける
家族が引き取る物、買取に出せる物、処分する物に分けていきます。処分費がかかると思っていた家具や着物、骨董品などが、買取でお金に変わることもあります。 - 親の気持ちに寄り添って進める
長年暮らした家の物には、一つひとつに思い出があります。親が元気なうちに一緒に仕分けをすると、気持ちの整理にもつながります。
家の査定と家財の鑑定を一度に
担当の西岡は、不用品買取と便利屋の仕事を10年続けてきました。荷物がそのままの状態で家の査定ができ、ご希望があれば家財の鑑定も同時に行います。施設に持っていく物の選び方や、家具の移動など、ちょっとしたお困りごとにも対応します。
ご参考：荷物がそのままの家も売れる｜家財・不用品の鑑定買取と片付け相談
空き家として持ち続ける場合の管理のポイント
親が自宅に戻る可能性があるなど、すぐに売らずに実家を残す場合は、空き家の管理が欠かせません。管理が行き届かないと、家の価値が下がるだけでなく、近隣とのトラブルや税金の負担増につながることもあります。
- 月に1回は換気と通水をする
窓を開けて空気を入れ替え、水道を流して排水管の臭いや傷みを防ぎます。郵便物がたまっていないかも確認しましょう。 - 庭木や雑草の手入れをする
草が伸び放題になると、害虫の発生や不法投棄の原因になり、近隣の迷惑にもなります。 - 固定資産税が上がるおそれに注意する
管理が不十分で、市区町村から「管理不全空家」などとして勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする特例が外れることがあります。 - 火災保険の内容を見直す
人が住まなくなった家は、保険の契約内容の変更が必要になる場合があります。保険会社に連絡しておきましょう。
遠方に住んでいて管理が難しい場合は、売却を前向きに検討するタイミングかもしれません。便利屋出身の西岡は、空き家の草刈りや簡単な手入れなど、ちょっとしたお困りごとのご相談にも乗っています。
施設入所から売却までの流れ
| STEP1 | 家族で方針を話し合う 親の気持ち、自宅に戻る可能性、施設費用の見通しを確認し、売る・持ち続ける・貸すの方向性を考えます。 |
|---|---|
| STEP2 | 名義と親の判断能力を確認する 実家の名義人と、本人が売買の手続きをできる状態かを確認します。判断能力に不安がある場合は、成年後見制度などを検討します。 |
| STEP3 | 査定と家財の仕分け 現地調査で査定を受け、手取りの目安を把握します。あわせて、施設に持っていく物と実家に残る物を仕分けます。 |
| STEP4 | 売却活動・売買契約 売主である親本人（または成年後見人）が契約します。家財は買取や片付けで整理し、引き渡しの準備をします。 |
| STEP5 | 引き渡し・確定申告 代金を受け取り、引き渡します。利益が出た場合や特例を使う場合は、翌年に確定申告を行います。 |
よくある質問
- 親が施設に入ったら、実家はすぐに売ったほうがいいですか？
-
すぐに売る必要はありませんが、3,000万円特別控除には「住まなくなってから3年目の年末まで」という期限があります。空き家の期間が長いほど家の傷みも進むため、早めに査定を受けて、売る場合と持ち続ける場合を比べておくのがおすすめです。
- 親が認知症ですが、子どもが代わりに実家を売れますか？
-
親の判断能力が十分でない場合、子どもが代わりに契約することはできません。家庭裁判所に成年後見人を選んでもらい、後見人が手続きを行います。自宅を売るには、家庭裁判所の許可も必要です。
- 施設に住民票を移すと、税金の特例が使えなくなりますか？
-
特例が使えるかどうかは、住民票の場所ではなく、実際に住んでいたかどうかで判断されます。住まなくなってから3年目の年末までに売れば、3,000万円特別控除の対象になりえます。詳しくは税理士にご確認ください。
- 実家の荷物が多くて、どこから手をつければいいかわかりません。
-
まずは権利証や通帳などの大切な書類を探し、そのあとで「残す・売る・処分する」に仕分けていくのがおすすめです。荷物がそのままの状態でも家の査定はでき、家財の鑑定・買取もご相談いただけます。
- 施設探しや介護の相談もできますか？
-
すまいトラスは相続・介護の相談窓口「めーぷる横浜旭店」として、介護施設選びや相続、遺言などのご相談にも対応しています。実家の売却とあわせて、ご家族の困りごとをまとめてご相談ください。
まとめ：施設入所は、実家のこれからを考えるタイミング
親が施設に入ると、実家の売却・片付け・認知症への備え・税金と、考えることが一度に押し寄せます。どれも時間がたつほど選択肢が少なくなりやすいため、まずは家の価値を知り、家族で方針を話し合うことから始めましょう。
「横浜 家のまるごと査定」では、担当の西岡が現地調査で査定し、家財の鑑定・買取や片付けのご相談まで一緒に承ります。成年後見や相続、税金のご相談は、めーぷる横浜旭店として連携する司法書士・税理士・行政書士と一緒に進めます。
※この記事は、一般の方にわかりやすくお伝えすることを優先し、法令や税制の要件・例外を省略したり、やさしい言葉に言い換えたりしている箇所がございます。実際にどの制度が使えるかは、ご家族の状況や物件によって変わります。あなたのケースに合った正確なアドバイスをさせていただくために、司法書士・税理士など各種士業と連携している西岡に、まずはお気軽にご一報ください。（2026年10月時点の制度にもとづいて作成しています）
まずは
「いくらで売れるか」だけでも
大丈夫です
入力は約1分。物件の情報だけで始められます。
ご連絡は担当の西岡からだけ。しつこい営業はいたしません。
営業時間 9:00〜18:00
担当・西岡の直通電話です
